wat is een hypotheek

De wet definieert een hypotheek als 'een zakelijk recht op een onroerend goed, strekkende tot zekerheid voor de nakoming van een verbintenis'.

In mensentaal betekent dit dat de schuldeiser (de bank of financiële instelling) door het vestigen van een hypotheek het recht heeft het gehypothekeerde goed publiek te laten verkopen wanneer de leningnemer zijn lening niet op de vooraf overeengekomen manier terugbetaalt. De bank mag in dat geval het bedrag van de lening recupereren uit de opbrengst van de verkoop, en heeft daarbij voorrang op de andereschuldeisers.

De bank (of financiële instelling) leent je geld, maar houdt een stok achter de deur. Betaal je niet elke maand trouw een gedeelte van het geleende bedrag terug (plus intresten), dan verkoopt de bank je pand en recupereert ze het geleende bedrag.

Een overeenkomst met de bank om geld te lenen voor de aankoop van een onroerend goed, is onderhevig aan strikte regels. Die zitten vervat in de wet op het hypothecair krediet. Deze wet werd in 1992 vernieuwd. De nieuwe bepalingen zijn sinds 1 januari 1995 van kracht.

Nieuwe wet op het hypothecair krediet

De nieuwe wet lanceerde een aantal wijzigingen ten voordele van de consument. Op voorwaarde dat deze laatste aan bepaalde vereisten voldoet.

De persoon die een lening aangaat, moet over een in België gelegen woonplaats beschikken. Het is echter van geen belang waar het gehypothekeerde goed gelegen is. Hij moet bovendien deze lening openen met particuliere doeleinden. De wet wil immers in de eerste plaats het woonsparen beschermen. Kredietverstrekking met (deels) professionele uitgangspunten valt niet onder de nieuwe wet. De lener moet het geleende bedrag aanwenden voor het kopen, bouwen of verbouwen van een goed.

Het opvallendste nieuwtje in de wet van 4 augustus 1992 is de mogelijkheid te lenen tegen een veranderlijke (variabele) rente. Voorheen was de rentevoet ofwel vast (ongewijzigd gedurende de ganse looptijd) ofwel om de 5 jaar herzienbaar. Voortaan kan de kredietnemer jaarlijks die variabiliteit inroepen. Hij profiteert dus nagenoeg dadelijk van een rentedaling, maar draagt ook sneller de gevolgen van hogere intrestvoeten.

De variabiliteit van de rente is echter onderworpen aan een aantal strikte voorwaarden. Een eventuele aanpassing van de rente hangt af van de schommeling van een referte-index (bijvoorbeeld het gemiddelde van de rendementen op OLO's op 2, 3, 4 of 5 jaar).

Dat gemiddelde wordt eens in de maand berekend door de Nationale Bank. In het Belgisch Staatsblad wordt vervolgens de referte-rente gepubliceerd. De kredietgever kan die rente dus niet op eigen houtje aanpassen.

De rente van leningen met variabele intrestvoet mag verder in de loop van de eerste 3 jaren niet meer dan 2% hoger liggen dan het niveau bij het afsluiten van de lening. De wetgever besefte duidelijk dat de consument tijdens deze periode voor nog andere, zware uitgaven staat. Bovendien worden in het contract de bodem- en de plafondrente bepaald : de leningnemer weet dus vooraf hoeveel hij maximaal en minimaal zal moeten terugbetalen.

Nog enkele nieuwigheden. Voortaan moet de akte in een aparte clausule de redenen van vervroegde opeisbaarheid van de lening vermelden. De kredietgever kan niet langer zonder meer eisen dat de lening vervroegd wordt terugbetaald. De clausule van vijfjaarlijkse opeisbaarheid is overigens niet langer toegestaan.

Hypotheekleningen en verzekeringscontracten

Het toekennen van een hypothecair krediet mag niet meer direct of indirect afhankelijk zijn van de verplichting een aantal verzekeringscontracten af te sluiten. Met 3 uitzonderingen : de schuldsaldoverzekering (die het overlijden van de consument dekt), de borgtochtverzekering en de brandverzekering blijven verplicht. Maar in tegenstelling tot vroeger kan men de consument niet meer verplichten deze verzekeringscontracten af te sluiten bij een bepaalde maatschappij. De klant heeft dus de vrije keuze.

De wet voorziet tevens dat de klant desgewenst het ganse bedrag in één keer kan terugbetalen. Hij kan ook de geleende som gedeeltelijk terugbetalen, op voorwaarde dat het contract dit toelaat. Dat contract kan echter nooit verhinderen dat de consument eens per jaar een bedrag terugstort dat minimaal gelijk is aan 10% van de geleende som. De kredietverstrekker kan bij vervroegde terugbetaling wel een schadeloosstelling eisen. Die kan nooit hoger oplopen dan 3 maanden intrest (voordien vaak 6 maanden).

Wanbetaling

Wanneer de consument (de leningnemer) zich niet houdt aan zijn betalingsverplichtingen (we spreken dan van wanbetaling), moet de bank een strikte wettelijke regeling volgen. Vroeger lag dat anders : onder de oude wet kon de bank bij wanbetaling dadelijk de terugbetaling van de lening vorderen, wat meestal uitdraaide op een openbare verkoop van het pand.

Dat kan nu niet meer. Binnen de drie maanden na de wanbetaling moet de kredietgever de leningnemer schriftelijk verwittigen. In een tweede fase is de hypotheekinstelling verplicht een poging tot minnelijke schikking te ondernemen. Brengt dit alles geen zoden aan de dijk, dan wordt een beroep gedaan op een beslagrechter. Deze kan betalingsfaciliteiten toestaan, uitstel van betaling verlenen of de schuld herschikken.